Важно понимать, что налог на недвижимость в Испании может быть довольно затратной статьей расходов как для тех, кто приобретает небольшую уютную квартирку или студию, так и для тех, кто выбирает роскошные апартаменты или виллу. Рассмотрим испанские налоги, касающиеся недвижимости, в общей системе.
Общая информация
Испанские власти не вводят никаких ограничений для приобретения объектов недвижимости иностранцами. Владеть недвижимыми объектами могут те, кто:
- оформил долгосрочную шенгенскую визу,
- желает внести инвестиции в Испанию.
При участии в определенных программах иностранцы, купившие жилье стоимостью от 500 000 €, смогут автоматически получить вид на жительство в Испании.
Налоговые ставки по объектам недвижимости устанавливаются на разных уровнях общегосударственного управления:
- региональном,
- муниципальном,
- автономном
- на уровне муниципалитетов.
Стоит отметить важную особенность - испанские муниципалитеты порой имеют даже большие границы финансовых запросов, чем, к примеру, региональные ведомства. Расходы при покупке жилья могут варьироваться от 6 до 12% от общей стоимости, а при владении - от 0,7 до полутора процентов от кадастровой стоимости ежегодно.
Расходы при покупке жилья
Тем россиянам, которые собираются покупать в Испании недвижимость, нужно быть готовым к тому, что сверху от суммы, озвучиваемой продавцом, необходимо подготовить дополнительные финансы. Последние оплачиваются в счет налоговых сборов - основной налог при покупке на первичном рынке и гербовый сбор. Это актуально только для новостроек.
Покупатель уплачивает 2 сбора:
- Аналог российского НДС, размер которого в среднем 10% от цены объекта.
- Гербовый сбор, составляющий от 0,5 до 1,5% от стоимости недвижимости (в зависимости о региона).
Покупатели объектов недвижимости на вторичном рынке уплачивают налог на передачу недвижимости. Процент также варьируется в зависимости от региона - от 6 до 10%. К примеру, в Мадриде ставка равна 6%, в Валенсии и Каталонии - 6,5%, а на Балеарских островах доходит до 10%.
Виза в Испанию быстро!
Безусловно, стоимость жилья будет самой высокой в престижных районах Испании, соответственно, и налог там придется заплатить выше, чем в отдаленных уголках Королевства. Данный налог за вторичное жилье оплачивается либо в налоговом органе, либо в государственном ведомстве, который зарегистрировал сделку с недвижимостью.
Кроме вышеперечисленных аспектов расходы на приобретение жилья складываются еще из нескольких факторов:
- нотариальные услуги,
- запрос о статусе объекта,
- регистрационные расходы.
На услуги нотариуса потратить придется сумму, варьирующуюся в зависимости от цены за объект недвижимости. В среднем оплата услуг нотариуса составляет 0,1 до 10%, если жилье стоит от 60 000 до 150 000 евро. Чем дешевле квартиры, тем ниже стоимость нотариальных услуг.
Тем, кто покупает жилье, необходимо обезопасить себя и сделать запрос о статусе объекта. Это аналог российской выписки из ЕГРН, называется Nota Simple. Документ, в котором содержится информация о том, кто является владельцем жилья, есть краткая характеристика помещения: количество комнат, общая площадь и так далее. Кроме того, в таком документе могут быть указаны долги и имеющиеся ограничения. На изготовление такой выписки уходит от 1 до 2 суток. Стоимость - 9 евро (плюс оплата за перевод).
При покупке недвижимости потребуется оплатить и регистрационные расходы. Это сумма, которую покупатель вносит в казну государства за то, что регистрируется новый собственник. От цены объекта будет зависеть сумма этого взноса. Составлять она может от 0,02 до 0,18%.
Расходы при продаже жилья
Застройщики объектов недвижимости, а также индивидуальные продавцы в Королевстве НДС не платят, равно как налог на передачу недвижимости. Но есть определенная статья расходов и для таких случаев. Если гражданин продает недорогое жилье напрямую без посредников, то сумма может быть чисто символической. Однако в большинстве случаев все же налог от прибыли за продажу недвижимости придется заплатить.
Сбор за прирост капитала
Incremento de Patrimonio составляет от 19 до 23 процентов от прироста. При продаже объектов недвижимости испанцы платят налог с разницы между ценой покупки и ценой продажи. На данный момент действуют следующие ставки на прирост капитала:
- до 6 тысяч евро - 19%,
- от 6 тысяч до 50 тысяч евро - 21%,
- более 50 тысяч евро - 23%.
Если гражданин продает жилой объект дороже, чем купил, то с этой разницы он оплатит налог. Но можно доказать, что был слелан ремонт, и траты на него можно приплюсовать к цене, по которой жилье купили. Таким образом можно уменьшить разницу или ее вовсе ликвидировать.
Налог на прирост капитала для нерезидентов имеет определенную особенность - по умолчанию при продаже высчитывают 3% от суммы стоимости объекта как возможный налог на прирост капитала. После того как сделка произведена, и иностранец подтверждает, что прироста капитала не было, то можно подать прошения для того, чтобы вернули удержанную сумму. То есть, по факту продавая жилье, иностранный гражданин получает не 100%, лишь 97% от цены за объект.
Сбор за прирост стоимости земли
Incremento del Valor de Los Terrenos de Naturaleza Urbana - до 30% от прироста. Налог на землю рассчитывается в зависимости от разницы между кадастровой стоимостью земли в год продажи и в год покупки, и умножается на определенный коэффициент. Налог и размер коэффициента устанавливают местные муниципалитеты, их в Испании свыше 8000. Но максимальная граница для ставки равна 30% от положительной разницы.
Услуги риэлтора
Оплата данных услуг составляет от 2,5 до 5%. Оплачивает эти услуги продавец. Можно обратиться как в риэлторское агентство, так непосредственно к частному специалисту. Но стоит понимать, что услуги агентства будут стоить значительно дороже. Как правило, услуги риэлтора основываются на личной договоренности, и в зависимости от регионов цена может сильно отличаться.
Налоги на владение недвижимостью
В Испании платят налоги не только те, кто покупает или продает жилье, но и сам факт владения предполагает обязанность уплаты ежегодных сборов в испанскую казну. Есть определенные суммы, которые установлены на уровне правительства.
Муниципальный налог на недвижимость
Владельцы объектов недвижимости ежегодно оплачивают IBI сбор. Размер его составляет от 0,4 до 1,1%. Сумму устанавливают муниципалитеты, опираясь на кадастровую стоимость недвижимости на первый месяц текущего года. При этом важно понимать, что в реальности кадастровая стоимость может быть гораздо меньше, чем реальная цена жилья. Как правило, испанцы платят небольшие суммы - от 200 до 800 евро в год.
Налог на сдачу жилья в аренду
Тем, кто сдает в Испании жилье в аренду, придется оплачивать налоги. Часть прибыли пойдет в королевскую казну. Ежегодный налог в этом случае составляет 24%, а для нерезидентов и граждан стран Евросоюза - 19% от размера прибыли. Нюанс заключается в том, что прибыль считается после вычета расходов на содержание жилья, в том числе коммунальные услуги и текущий ремонт.
Налог на доходы физлиц
В Испании есть налог на доходы для нерезидентов, и, даже если недвижимость в аренду не сдается, то небольшую сумму все равно придется оплатить. Как правило, такой сбор сопоставим с IBI. Расчет исходит из кадастровой стоимости - берут 2%. Из них удерживают 24%, по сути налог составляет 0,48% от кадастровой стоимости.
Расходы на содержание недвижимости
Этот пункт не относится к налогам, но без внимания его оставить нельзя. Особенно учитывая то, что расходы на содержание недвижимости можно вычесть из налога на аренду. Каждый платеж будет рассчитываться индивидуально, и, как правило, коммунальные платежи и услуги управляющей компании также включены в эту цифру. Безусловно, жилье, в котором есть лифт, бассейн, зеленая зона и охрана, будет стоить гораздо дороже. Ежегодно на оплату такой недвижимости придется тратить от 30 до 1,5 тысяч евро. Чем дороже объект, тем выше будут расходы.
Расходы при покупке недвижимости в ипотеку
Несмотря на то, что человек, не имея финансов, решается приобрести жилье, и для этого оформляет кредит, он также будет оплачивать налоговые сборы. Это:
- гербовый сбор,
- нотариальные услуги,
- страхование,
- оценка стоимости объекта,
- регистрационные расходы.
Про все эти сборы было указано в статье выше. Расчет производится также, исходя из кадастровой стоимости, но есть нюансы. К примеру, гербовый сбор будет взиматься в зависимости от определенного процента кредитования (зависит от региона). Независимая оценка банка максимально объективна, для того чтобы потом в случае форс-мажора финансовое учреждение могло реализовать жилье по рыночной стоимости. Но, если объект недвижимости относится к разряду дорогих, то и оценка его стоимости будет высокой.
За страхование придется оплатить довольно высокую сумму, так как в Испании ипотека подразумевает обязательное страхование не только недвижимости, но и владельца. Предлагаются разный варианты страхования - это и проблемы со здоровьем, увольнение с работы, жизнь и т.д.
Заключение
В сравнении с европейскими ставками в Испании довольно низкие показатели системы налогообложения на недвижимость. Поэтому Королевство все чаще становится привлекательным для потенциальных покупателей. Кроме приятного климата, страна радует еще и объективным налогообложением ввиду того, что в учет идут траты на ремонт жилья, обслуживание и коммунальные услуги.
Для того чтобы грамотно разобраться в том, сколько в итоге обойдется жилье в Испании, необходимо самостоятельно изучить все тонкости вопроса. А можно обратиться к специалистам компании “Визатека”, которые знают все нюансы этого вопроса. Сотрудники имеют многолетний опыт работы в данной сфере. Наши специалисты помогут подготовить документы на запрос информации о жилье, чтобы гражданин к сделке был подготовлен и финансово, и информационно.
