Золотая виза Греции в 2026 году: ВНЖ за инвестиции в недвижимость

Что такое золотая виза Греции и что она дает

Вместе с заявителем статус получают члены семьи. Это один из способов получить ВНЖ Греции за инвестиции и законно проживать в стране, сохраняя безвизовый доступ к коротким поездкам по Шенгену. Но золотая виза — не паспорт Евросоюза и не второе гражданство: условия получения греческого паспорта проверяются отдельно.

Программа предназначена для граждан третьих стран, однако для граждан России действует отдельная приостановка новых заявлений. Формальное соответствие общим условиям программы само по себе не подтверждает возможность подачи российским заявителем. Ее преимущества не отменяют главное ограничение: это не ПМЖ Евросоюза и не прямой путь к европейскому паспорту. Интерес к схеме высок, но социальные права граждан ЕС она не дает. Наличие такого ВНЖ не позволяет без ограничений путешествовать по миру.

Условия получения золотой визы Греции в 2026 году

После реформы 2024 года для обычной покупки действуют пороги €800 000 или €400 000, а для специальных объектов сохранена минимальная сумма €250 000. Условия программы зависят от:

• территории;
• типа недвижимости;
• площади;
• способа заключения сделки.

Требования к инвестору

Заявитель должен:

• быть совершеннолетним гражданином государства вне ЕС;
• иметь действительный паспорт и законное основание для въезда или подачи.

Стоимость объекта должна быть полностью оплачена допустимым способом, позволяющим подтвердить происхождение и движение средств. Также потребуется медицинская страховка, действующая на территории Греции.

При рассмотрении заявки миграционные органы проводят стандартную проверку заявителя с точки зрения общественного порядка и безопасности. Состав документов лучше уточнять непосредственно перед подачей, поскольку административные требования могут меняться.

В отдельных случаях приобрести недвижимость можно через юридическое лицо, зарегистрированное в Греции или другой стране ЕС. Для этого инвестор должен соответствовать предусмотренным законом требованиям к владению компанией.

Кто из членов семьи может получить ВНЖ

В программу можно включить супруга или зарегистрированного партнера, детей, соответствующих возрастным требованиям, а также родителей основного заявителя и его супруга или партнера.

Для каждого родственника оформляется отдельная карта ВНЖ. Родство подтверждают свидетельствами о браке, рождении и другими документами. Иностранные документы обычно требуют легализации или апостиля и официального перевода на греческий язык.

Условия для совершеннолетних детей необходимо проверять отдельно: после достижения установленного возраста право на семейный ВНЖ может измениться.

Сколько нужно инвестировать в недвижимость

Сумма инвестиций — один из главных вопросов программы. В 2026 году действуют три основных порога:

• €800 000;
• €400 000;
• €250 000.

Какой из них применяется, зависит от расположения и типа объекта недвижимости.

При этом учитывается не только цена. Для стандартных вариантов значение имеют площадь объекта и его расположение, а для льготного порога €250 000 — юридический статус здания и характер проекта.

Порог €800 000

Минимальная сумма €800 000 действует в наиболее востребованных районах страны. К ним относятся регион Аттика, включая Афины, региональная единица Салоники, острова Миконос и Санторини, а также острова с населением свыше 3 100 человек.

Для получения золотой визы по этому основанию необходимо приобрести один объект. Площадь его основных помещений должна составлять не менее 120 м&³2;.

Например, купить несколько небольших апартаментов общей стоимостью €800 000 и объединить их для целей программы нельзя. Требования относятся именно к одному объекту недвижимости.

Высокий порог объясняется в том числе повышенным спросом на недвижимость в Афинах, Салониках и популярных туристических регионах.

Порог €400 000

В остальных регионах Греции минимальная сумма инвестиций составляет €400 000. Здесь также действует требование о покупке одного объекта площадью не менее 120 м&³2;.

Такой вариант может быть интересен инвесторам, которые рассматривают недвижимость за пределами наиболее дорогих районов страны. Однако выбирать объект только по цене не стоит. Нужно учитывать:

• ликвидность;
• состояние здания;
• перспективы района;
• расходы на содержание;
• потенциальный доход от долгосрочной аренды.

Перед сделкой особенно важно проверить административную принадлежность недвижимости. Объекты, находящиеся недалеко друг от друга, могут относиться к разным муниципалитетам или регионам и подпадать под разные инвестиционные пороги.

Специальные объекты от €250 000

Минимальная сумма €250 000 сохраняется для специальных категорий недвижимости и действует независимо от региона.

Первая категория — коммерческие и другие нежилые помещения, которые переводятся в жилой фонд. Например, это может быть бывший офис, магазин или иное помещение, официально меняющее назначение. Перевод в жилой фонд должен быть завершен до подачи заявки на ВНЖ.

Для таких объектов требование о площади не менее 120 м&³2; не применяется.

Вторая категория — здания, имеющие статус охраняемых или исторических и требующие восстановления или реконструкции. Инвестор приобретает такой объект и принимает на себя связанные с ним обязательства.

Порог €250 000 выглядит привлекательнее, однако подобные сделки обычно сложнее стандартной покупки квартиры или дома. Необходимо заранее проверить:

• статус здания;
• допустимые работы;
• строительную документацию;
• ограничения на дальнейшее использование и продажу.

Какая недвижимость подходит для золотой визы

Для программы подходит не любая недвижимость в Греции. Объект должен соответствовать требованиям закона по стоимости, площади, расположению и назначению.

Требования к объекту

При стандартной покупке за €800 000 или €400 000 требуется один объект площадью не менее 120 м&³2;.

Для недвижимости стоимостью от €250 000 действуют другие правила. Это должен быть объект со сменой назначения на жилое либо недвижимость, относящаяся к категории охраняемых исторических зданий.

Сделка и расчеты должны быть оформлены официально. Платежи необходимо проводить таким образом, чтобы нотариус и миграционные органы могли подтвердить фактическую стоимость покупки.

Что проверить перед покупкой

До подписания договора проводится юридическая и техническая проверка недвижимости. Юрист изучает:

• право собственности продавца;
• возможные залоги;
• судебные ограничения;
• сведения кадастра.

Инженер проверяет соответствие объекта строительной документации, наличие незаконных перепланировок и фактическую площадь помещений.

Особое внимание требуется при покупке старых зданий, коммерческой недвижимости под последующий перевод в жилой фонд и объектов после реконструкции.

Если недвижимость приобретается с расчетом на доход, стоит заранее оценить потенциальную аренду, налоги, расходы на содержание и возможные периоды простоя. Высокая заявленная доходность сама по себе не говорит о качестве инвестиции.

Ограничения на использование недвижимости

Для объектов, приобретенных в рамках новых правил золотой визы (Golden Visa), действует ограничение на краткосрочную туристическую аренду.

Это означает, что модель с посуточной сдачей через туристические сервисы не должна рассматриваться как стандартный способ эксплуатации такой недвижимости.

Долгосрочная аренда в общем случае допускается при соблюдении требований греческого законодательства и налоговых правил. Перед покупкой стоит заранее определить, для чего будет использоваться жилье: собственного проживания, долгосрочной сдачи или сохранения капитала.

Сколько стоит золотая виза Греции помимо покупки недвижимости

Цена объекта — основная, но не единственная статья расходов. Помимо инвестиционной суммы необходимо учитывать налоги, услуги нотариуса и юриста, регистрацию собственности, государственные сборы и страховку.

Также возможны расходы на переводы документов, апостиль, техническую проверку, услуги инженера, банковские комиссии и поездку в Грецию для сдачи биометрии.

Поэтому общий бюджет следует рассчитывать с запасом, а не ограничиваться только минимальной стоимостью недвижимости.

Как получить золотую визу Греции: пошаговая процедура

Оформление золотой визы (Golden Visa) включает несколько этапов: проверку заявителя, выбор недвижимости, получение налогового номера, юридическую проверку объекта, проведение сделки, подачу заявления и сдачу биометрии.

1. Проверка требований и выбор недвижимости

Сначала определяют, подходит ли заявитель для участия в программе и какой инвестиционный порог применяется в его случае.

После этого можно переходить к подбору недвижимости. На этом этапе важно проверить не только стоимость объекта, но также его адрес, площадь, назначение и соответствие условиям программы.

Если рассматривается объект за €250 000, необходимо отдельно подтвердить возможность его использования по специальному основанию.

2. Получение греческого налогового номера (AFM) и подготовка сделки

Для покупки недвижимости иностранцу требуется греческий налоговый номер (AFM). Его можно получить заранее, в том числе через уполномоченного представителя.

Одновременно открывается процесс подготовки расчетов, переводов и документов для сделки.

Банковские проверки желательно пройти заранее. Международные переводы крупных сумм могут потребовать подтверждения происхождения средств и дополнительных документов.

3. Проверка и покупка объекта

До подписания договора юрист проверяет правовой статус недвижимости, а инженер — ее техническое состояние и соответствие документам.

После завершения проверки уплачивается налог на передачу недвижимости, стороны подписывают нотариальный договор купли-продажи, а право собственности регистрируется в кадастре или соответствующем реестре.

Нотариус оформляет документы, подтверждающие стоимость объекта и способ оплаты. Эти бумаги позднее входят в пакет на ВНЖ.

4. Подача заявления на ВНЖ

После выполнения инвестиционных требований можно подавать заявление на золотую визу (Golden Visa).

В пакет входят:

• паспорт;
• документы по недвижимости;
• подтверждение оплаты;
• медицинская страховка;
• фотография;
• другие бумаги, предусмотренные процедурой.

Для супруга, детей и родителей оформляются отдельные заявления с документами, подтверждающими родство.

Часть процесса можно пройти через представителя по доверенности, если она оформлена в требуемой форме.

5. Биометрия и получение карты

Для выпуска карты ВНЖ заявителю необходимо предоставить биометрические данные в Греции.

После этого миграционная служба завершает рассмотрение дела и принимает решение о выдаче статуса.

Какие документы понадобятся

Для получения греческого ВНЖ гражданину России обычно нужны:

• действительный загранпаспорт;
• заявление;
• фотография установленного формата;
• полис медицинского страхования;
• подтверждение оплаты государственных сборов;
• документы на приобретенную недвижимость.

В зависимости от типа инвестиции могут потребоваться нотариальные сертификаты, выписка о регистрации собственности, документы о смене назначения помещения или подтверждение охранного статуса здания.

Для членов семьи дополнительно предоставляют свидетельства о браке, рождении и другие документы, подтверждающие родство.

Документы, выданные за пределами Греции, могут потребовать апостиля или иной формы легализации, а также официального перевода.

Налоги и расходы после покупки недвижимости

Расходы не заканчиваются после регистрации сделки. Собственник должен учитывать ежегодный налог на недвижимость, затраты на содержание объекта и налогообложение дохода от аренды.

Налоговое резидентство

Получение золотой визы (Golden Visa) само по себе не делает человека налоговым резидентом Греции.

Налоговый статус определяется отдельно и зависит от продолжительности проживания, центра жизненных интересов и других обстоятельств.

Поэтому владелец ВНЖ, который фактически живет в другой стране, не становится автоматически обязанным платить в Греции налог со всех мировых доходов только из-за наличия карты резидента.

Налог на недвижимость и доход от аренды

Владельцы греческой недвижимости платят ежегодный налог (ENFIA). Его размер рассчитывается с учетом характеристик объекта.

Если недвижимость сдается в долгосрочную аренду, полученный доход необходимо декларировать.

С 2026 года для физических лиц применяются следующие ставки:

• 15% на доход до €12 000;
• 25% — на часть дохода от €12 001 до €24 000;
• 35% — от €24 001 до €36 000;
• 45% — на сумму свыше €36 000.

При расчете реальной доходности нужно учитывать не только налог, но также коммунальные платежи, обслуживание, ремонт и периоды без арендатора.

Продление ВНЖ, продажа недвижимости и путь к гражданству

Золотая виза (Golden Visa) выдается на пять лет. Продлевать ВНЖ можно без ограничения количества раз, если инвестор продолжает выполнять условия программы.

Для сохранения статуса необязательно постоянно жить в Греции или проводить в стране определенное количество дней.

Для специальных объектов стоимостью от €250 000 действуют дополнительные ограничения, поэтому возможность продажи лучше проверять до совершения сделки.

Золотая виза также не означает автоматическое получение гражданства Греции. Для стандартной натурализации требуется длительное фактическое проживание в стране — как правило, не менее семи лет, а также выполнение интеграционных требований.

Кандидату необходимо подтвердить знание греческого языка, истории, географии, культуры и государственного устройства. Поэтому можно много лет владеть золотой визой (Golden Visa), не проживать постоянно в Греции и при этом не выполнить условия получения гражданства.

Плюсы и ограничения золотой визы Греции

При сравнении с альтернативными программами важно учитывать цель заявителя. Португалия, Венгрия, Мальта и другие государства Европы предлагают собственные варианты инвестиционного ВНЖ или ВНЖ для финансово независимых лиц, но их условия заметно различаются.

Турция, ОАЭ и США также используют отдельные миграционные механизмы. Программы Антигуа и Барбуды, Доминики, Гренады, Сент-Китса и Невиса, Сент-Люсии или Вануату относятся уже к другой категории, поскольку могут быть связаны непосредственно с гражданством за инвестиции. Поэтому сравнивать их с золотой визой (Golden Visa) Греции только по минимальной сумме вложений некорректно.